Hasznos tudnivalók

1. Adózás ingatlanból származó jövedelem esetén
2. Ingyenes és visszterhes vagyonszerzési illetékek, kedvezmények, mentességek
3. Energetikai tanúsítvány

1. Adózás ingatlanból származó jövedelem esetén

Adózás ingatlan értékesítéséből származó jövedelem esetén

Jelentősen átalakul a lakások eladásával keletkező jövedelem

Jelenleg csak akkor nem kell a 27 százalékos, külön adózó jövedelmek utáni szja-t befizetni a lakás értékesítéséből származó jövedelem után, ha az eladó korábban minimum 15 éven át tulajdonosa volt az ingatlannak. Idéntől azonban már öt év után megszűnik az adókötelezettség, amely évről évre 90, 60 és 30 százalékra csökken, végül az 5. év végén eléri a nullát. Megszűnik ugyanakkor az a kedvezmény, amely szerint ha az így keletkező jövedelmet lakás vásárlására, építésére vagy bővítésére szánjuk, az adó visszajár.

Adómentesség 2008-tól csak akkor jár, ha a jövedelemből helyet vásárolunk magunk vagy hozzátartozónk számára egy idősek otthonában. Igaz, az adóhivatal minden esetben mérlegelheti a körülményeket, és akár vissza is térítheti a befizetett adót, ám erre csak kivételes esetekben kerül majd sor. Ha viszont a lakást még 2007. december 31-e előtt eladják vagy eladták, a kedvezmény maximum öt évig, tehát akár 2012-ig is megmaradhat. Fontos megjegyezni, hogy a változás csak a lakásokat érinti, a többi ingatlan esetében marad a 15 éves időszak.

Ami az áfakötelezettséget illeti, jövőre a sorozatjellegű értékesítések után adót kell fizetni, legalábbis telek, valamint használatba nem, vagy két évnél nem régebben vett lakás eladásakor. A sorozat jelleg annyit jelent, hogy két éven belül három lakás eladása még adómentes, a negyedik értékesítésekor azonban már áfát kell fizetni. Nyilván ez igaz a további eladásokra is, legalábbis addig, amíg a "számláló" három éven belül le nem nullázódik.

Alapjáraton ugyanakkor az ingatlanok értékesítése és bérbeadása áfamentes lesz, ám az adózás választására is van lehetőség. Ez a választás azonban 5 évig kötelezi az adófizetőt. Szintén idetartozik, hogy az eddigi 10 évvel szemben 2008-tól már 20 éven keresztül figyelemmel kell kísérni, hogy az ingatlan a korábbi feltételezés szerint hasznosul-e. Amennyiben nem, korrigálni kell a korábban levont áfa időarányos részét, mégpedig gyakorlatilag minden esetben. Jelenleg csak 10 százaléknál nagyobb változás esetén van erre szükség, 2008-tól azonban a limit 10 ezer forintos eltérés lesz, ez pedig egy ingatlan esetében igencsak csekély összeg.

 Oldal tetejére


2. Ingyenes és visszterhes vagyonszerzési illetékek, kedvezmények, mentességek

A lakásvásárlási illetékről

A lakásvásárlási illeték négymillió forintig a vételár 2%-a, négymillió feletti rész 4%-a. Garázs, és egyéb nem lakás céljára szolgáló ingatlan átírási illetéke 4%.

Amennyiben valaki elad egy lakást, majd vesz helyette egy újat, vagy cserél, egy éven belül, akkor csak a két ingatlan árának különbözete után ( a különbözet előjelétől függetlenül) kell megfizetnie az illetéket.

Telek vásárlás illetéke 4%, de ha valaki a telekre lakóház építését vállalja az illeték fizetést a hivatal 4 évre felfüggeszti és ha 4 éven belül a tulajdonos az új ház használatba vételi engedélyét a hivatalnak bemutatja, az illeték törlésre kerül. Ellenkező esetben az illetéket büntető kamattal kell megfizetni.

Az adásvételi szerződést csak az illetékes földhivatalnak kell benyújtani, és az továbbítja a szerződést az illeték hivatalnak. Az illeték hivatal a megkapott szerződés alapján illeték előleget szab ki. Az illeték előleg alapja az adásvételi szerződés szerinti vételár. A végleges illeték kiszabása csak az után történhet, hogy az új tulajdonos tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba véglegesen bejegyezte. A végleges illeték kiszabásakor az illeték hivatalnak jogában áll az ingatlant felértékelni és az illetéket saját értékelése alapján kiszabni.

2001 évtől nem kell illetéket fizetni új építésű lakás vásárlása után. Kitétel azonban az illetéktörvényben, hogy csak azok kaphatnak mentességet, akik vállalkozóktól vásárolnak új építésű ingatlant. Vagyis ha egy magánszemély felépít egy lakást, majd úgy dönt, hogy eladja, a vásárlónak meg kell fizetnie az illetéket. A mentesség csak 30 millió forintos ingatlanértékig jár. Használt lakás vásárlásához csak a 35 év alatti fiatalok kaphatnak illetékkedvezményt. Az első lakáshoz jutást támogatja így az állam 1999 óta. A lakásvásárlási illeték 50 százalékát, de legfeljebb 40 ezer forintot elengednek, amennyiben a fiatal az első lakását veszi meg. A kedvezmény csak nyolcmillió forint ingatlanértékig jár.

Egy éven belüli eladás és vétel: Ha a lakásvételt és eladást egy éven belül bonyolítjuk le, azaz a másik lakástulajdont a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladjuk az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Az illetékalap-kedvezmény csak magánszemély esetében alkalmazható, több eladás és vétel nem vonható össze, kivéve, ha ugyanazon lakástulajdont több részletben (tehát több szerződéssel) vásárolunk meg vagy adunk el. A jogszabály ugyanis nem a jogügyletek, hanem a lakások számához köti a kedvezményt. Fontos továbbá, hogy csak azonos jogok vétele és eladása esetén élhetünk a kedvezménnyel, azaz ha például tulajdonjogot adunk el és tulajdonjogot vásárolunk. Haszonélvezeti jog esetében ugyanazon tulajdonosnak és haszonélvezőnek kell az eladói és a vevői pozícióban is állnia. Az illetékjogszabály eltér az adójogszabálytól, azaz az eladónak és a vevőnek azonos személynek kell lennie, így például ha gyermekünk nevére vásárolunk, az általunk eladott lakás értéke nem számítható be!

A méltányossági kérelem

Lakás vagy más rendeltetésű ingatlan vásárlása esetén - hacsak nem részesülhetünk mentességben -, bizony igen megterhelő a nagy összegű illeték rövid időn belüli megfizetése. Ilyen esetekre azonban vannak fizetéskönnyítési, méltányossági lehetőségek is, mint a fizetési halasztás és részletfizetés. A kérelmet írásban kell benyújtani, 1500 forintos illetékbélyeggel. Pozitív válaszra akkor van esély, ha igazolt vagy valószínűsíthető, hogy az illeték azonnali vagy egyösszegű megfizetése a családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményekre is tekintettel aránytalanul súlyos megterhelést jelentene. A részletet vagy halasztást már megállapított illetékre lehet kérni, nincs tehát értelme a kiszabást megelőzően beadni a kérelmet. A kérelemben pontosan meg kell jelölnünk, hogy mit kérünk - hány havi halasztást vagy részletet, kamatmentesen kérjük-e, illetve milyen jövedelmi-vagyoni viszonyokkal rendelkezünk. Célszerű a kamatmentességet kérni, és a kérelemhez jövedelemigazolás is csatolandó. Az illetékhivatalnak arra is van joga, hogy a már megállapított illetéket a kötelezett kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, vagyonszerzési illeték esetén a megszerzett vagyon jellegére és a szerzés körülményeire figyelemmel mérsékelje vagy elengedje. Mivel ez a lehető legnagyobb kedvezmény, amit az illetékhivatal adhat, az indokolásának részletesebbnek kell lennie (ugyancsak 1500 forint illetékbélyeg ragasztandó rá, de lehet költségmentességet is kérni). E kérelmet az alapkérelembe kell belefoglalni, és azt is számításba kell venni, hogy a hivatal e kivételes lehetőséggel csak igen indokolt esetben él. Az elutasító határozat ellen fellebbezésnek van helye.

Illetékalap megállapítása

A fizetendő vagyonszerzési illeték mindig valamely érték - a bejelentett, vagy az illetékhivatal által megállapított forgalmi érték, illetve haszonélvezeti jog esetében a számított érték -, és a törvényben meghatározott illetékkulcs szorzata. Mindezekből következően cseppet sem mindegy, hogyan kerül megállapításra a forgalmi érték. A forgalmi értéket mindig az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni, így a szerződésben mindig meg kell jelölni, ellenkező esetben a hivatal úgyis nyilatkozattételre hív fel. Az adásvételi szerződésben a forgalmi érték a vételár, egyéb visszterhes szerződésben pedig (tartási, életjáradéki, ajándékozási) a felek által meghatározott érték. Az illetékhivatalnak minden esetben az azon a napon fennálló forgalmi értéket kell vizsgálnia, illetve megállapítania, amikor az ügy iratai hozzá beérkeznek. Első pillanatra ez hátrányosnak tűnik, hiszen számos esetben a hivatalok késedelmes ügyintézése e napot befolyásolja (például bizonyos földhivatalok köztudomású lemaradása). Erre vonatkozik az illetéktörvény azon szabálya, hogy ha e késedelem a hat hónapot meghaladja, és az illetékhivatal a bejelentett értéknél magasabb értéket állapít meg, a megállapított értéket mérsékelni kell a mindenkori jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékben, de legfeljebb 50 százalékkal. Az illetékhivatal egyebekben a forgalmi értéket helyszíni szemle, összehasonlító értékadatok alapján, illetve az ügyfél nyilatkozata ismeretében - szükség esetén külső szakértő bevonásával - állapítja meg. Az összehasonlító értékadatok közül mérlegelni köteles a település, illetve annak kisebb egysége (kerület) legalább 2 évet átfogó érték-meghatározóit, mint: a területen folyamatában növekvő vagy csökkenő ingatlanforgalmat vagy annak teljes hiányát, az ennek megfelelő értékadatokat, a térség értékadatait, a vizsgált ingatlanhoz térben és időben legközelebbi ingatlanszerzés adatait. Összehasonlítani elsősorban az azonos rendeltetésű ingatlanokat kell. Ha a településen összehasonlításra alkalmas ingatlan nincs, a forgalmi érték megállapításánál a térséghez tartozó hasonló adottságú települések ingatlanszerzési adatai is felhasználhatók. Az illetékhivatalt a forgalmi érték megállapításában - a bíróság határozatán kívül - semmi sem köti, így a szerző által készíttetett ingatlan-értékbecslői vélemény sem. A helyszíni szemlén készült jegyzőkönyvről másolat kérhető, míg a teljes iratanyagunkba való betekintést az összehasonlító értékadatok tekintetében az adótitokról szóló rendelkezések korlátozzák. Az illetékhivatal által megállapított forgalmi érték természetesen fellebbezhető a fizetési meghagyás kézhezvételét követő 15 napon belül.

Az ingatlanokat érintő áfa- és illetékváltozások /2008/

“Beépítési mérték”-feltétel a lakóház-építéshez kötődő illetékmentességért

Az illetéktörvény úgynevezett 4 éves, feltételes illetékmentessége értelmében amennyiben a lakóházépítésre alkalmas telektulajdon megszerzője a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozik lakóház-építési szándékáról, és a ház 4 éven belül felépül, az állami adóhatóság a kiszabott, de felfüggesztett illetéket törli.
Új feltételként kerül a törvénybe, hogy az illeték törlésének feltétele immáron nem csupán lakóház-építés, hanem olyan lakóház építése, amelyben a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ezzel kívánják kiküszöbölni azt, hogy esetleg egy több hektár nagyságú telek esetén a beépítés megtörténjen egy minimális méretű lakóház felépítésével.
E mentességi szabállyal összefüggésben - az elmúlt évek gyakorlata által kitermelt hiányosságok pótlása érdekében - az illetéktörvény rendezi a felfüggesztett illeték sorsát azokban az esetekben, amikor több telek vonatkozásában vállalja a vagyonszerző lakóház felépítését, és a telkeket utóbb egyesítteti, ám csupán egy lakóház felépítésére kerül sor, illetve, amikor a vásárló a telket utóbb megosztja, és nem épül valamennyi új telken egy-egy lakóház. Előbbi esetben a mentesség feltételét a törvény akkor tekinti teljesítettnek, ha az egyesített telken felépített lakóház esetében is teljesül az a kritérium, hogy a lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát. Ellenkező esetben valamennyi telek esetén meg kell fizetni az illetéket. Utóbbi esetben azokra az új telekre kell megfizetni az illetéket, amely(ek)en nem épül lakóház, természetesen mindkét esetben késedelmi pótlékkal növelt összegben.
Ha a maximális beépíthetőség az illetékkötelezettség időpontjában és a használatbavételi engedély kiadásának időpontjában eltérő, a két érték közül a vásárlóra kedvezőbbet kell figyelembe venni.

Hozzáférés a hatóságnál összegyűlt ingatlanértékesítési adatokhoz

Fontos újdonság, hogy az állami adóhatóság az általa nyilvántartott, ingatlanok értékesítésével kapcsolatos adatokról díj ellenében adatokat szolgáltathat az üzleti szféra számára. Az adatszolgáltatással és a díjjal kapcsolatos részletes szabályokat miniszteri rendelet tartalmazza majd. Ilyen adatszolgáltatásra jelenleg a jelzálog-hitelintézetek számára van lehetőség, indokolt azonban ennek a kizárólagosságnak a megszüntetése. Így többek között ingatlanforgalmazók, szakértők tevékenységük folytatásához, a magánszemély vevő pedig ingatlanvásárlásához kaphat hivatalos értékadatokat.

Adófizetési kötelezettség keletkezése, az adómentességre vonatkozó szabályok

Főszabály szerint adómentességet élveznek alól – akár lakóingatlan, akár egyéb ingatlan értékesítéséről van szó, továbbá akárhányadik értékesítés történik is – a nem új (azaz a használatba vett és két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel bíró) ingatlan-értékesítések, és a telkek értékesítése, valamint minden ingatlan bérbe- és haszonbérbeadása. Mindenképpen adóköteles azonban az új, tehát használatba még nem vett, vagy legfeljebb két éves használatbavételi engedéllyel bíró ingatlan és ehhez tartozó földterületet (továbbiakban új ingatlan), vagy építési telek értékesítése.
Az adóalany dönthet azonban úgy is, hogy a fenti termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra irányuló ügyleteket adókötelessé teszi. Választásától az adóalany a választása évét követő ötödik év végéig ugyanakkor nem térhet el. (A választás lehetősége nem ingatlanonként külön-külön értendő, hanem a tevékenységek szerint, azaz választható adózás külön a bérbeadásra és külön az értékesítésre.) Jövőre tehát áfa-mentessé válik minden „használt” ingatlan értékesítése, amelyre azonban az értékesítő választhat áfa-kötelezettséget is.
Fontos újítás, hogy ha a terméket – így az ingatlant – most eladó adóalany előzőleg a terméket kizárólag tárgyi mentes tevékenységhez használta (így az előzetesen felszámított áfát nem tudta levonni még részben sem) akkor ennek az eszköznek a továbbértékesítése is tárgyi mentes lesz. Ehhez hasonlóan tárgyi mentes lesz az olyan termék (így ingatlan) értékesítése is, amelynek a külön nevesített, a termékhez kötődő levonási tilalom miatt nem lehetett levonni az áfáját (pl. lakóingatlan nem továbbértékesítési célú beszerzése). Ez a tárgyi mentesség a nem új ingatlan értékesítésére csak akkor vonatkozik, ha az értékesítő nem választott adókötelezettséget.
Ugyanakkor ezzel egyidejűleg ebben az esetben értelemszerűen megszűnik az a lehetőség, hogy a továbbértékesítéskor a korábban le nem vonható adó időarányos része visszajár. Ha viszont a beszerzéskor a termék (az ingatlan is) csak részben esett levonási tilalom alá, mert például a nem lakóingatlan részben szolgált tárgyi mentes, részben adóköteles tevékenységet, akkor az értékesítést adókötelezettség választása esetén adó terheli, azonban tárgyi eszköznek minősülő ingatlan esetében a beszerzéskor részben le nem vonható adóra vonatkozó pótlólagos korrekcióval az értékesítéskor lehet élni.

Visszaigénylési szabályok

A törvény az adó-visszaigénylés feltételeit jelentős mértékben megkönnyíti, és egyszerűsíti a jelenlegi szabályozáshoz képest. Így az adó éves göngyölített bevételi határtól függetlenül, és tárgyi eszköz beszerzés hiányában is visszaigényelhető, ugyanakkor továbbra is tisztában kell lenni azzal, hogy csak a megfizetett adó igényelhető vissza.
Ha tehát jövőre az elszámolandó adó abszolút értékben eléri, vagy meghaladja göngyölítetten számítva

• havi bevallási kötelezettség esetén az 1 000 000 forintot;
  
• negyedéves bevallási kötelezettség esetén a 250 000 forintot;
  
• éves bevallási kötelezettség esetén az 50 000 forintot,
  

a kifizetett beszerzések előzetesen felszámított adója visszaigényelhető.
Az átmeneti szabályok szerint az új szabály „az adóalany előzetes bejelentése alapján” már a január 20. napjáig beadandó, az idei év utolsó bevallására is érvényesíthető.

Fordított adózás alá eső hazai ügyletek

Abban az esetben, amikor mind az eladó, mind a vevő belföldi adóalany, a fordított adózás alá eső ügyletek köre kibővül. A jövőben bizonyos esetekben még az egyszerű belföldi tranzakcióknál sem az eladó számít fel áfát, hanem a vevő önbevallással fizeti meg azt. Ezekben az esetekben a teljesítésre kötelezett a számlájában nem tüntethet fel áfát, azt a vevőnek kell rendeznie! (Önmagában ez a tény az adó levonhatóságát nem befolyásolja.) Ilyennek minősülnek az ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek közül a következő értékesítések, szolgáltatások:

• építési-szerelési szerződés alapján történő termékátadás (tehát a generálkivitelező és a megrendelő közötti ügylet);
  
• az ingatlanhoz kapcsolódó építési-szerelési, fenntartási, takarítási, tisztítási, karbantartási, javítási, átalakítási, bontási szolgáltatások nyújtása.(Vigyázat, ez tételes felsorolás, az itt nem említett, ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatások nem esnek fordított adózás alá, például az ingatlan bérbeadása sem, még abban az esetben sem, ha a bérbeadó adókötelezettséget választott);
  
• az előzőek szerint „újnak” nem minősülő ingatlan értékesítése, feltéve, hogy az eladó adófizetést választott.
  

Nem alkalmazható a fordított adózás a még használatba nem vett ingatlan értékesítésére, vagy az ingatlannak a használatba vételi engedély jogerőre emelkedését követő 2 éven belüli értékesítéseire, továbbá az építési telek eladására.

 Oldal tetejére


3. Energetikai tanúsítvány

2009. év elejétől az új építésű házakra és közhasználatú épületekre,állami és önkormányzati épületekre is kötelező energetikai vizsgálatot végezni, azaz energetikai tanúsítványt kiállíttatni.

Ez a szabályozás 2012. január 1-től a 176/2008.(VI.30.) Kormány rendelet alapján már nem csak az újépítésű ingatlanokhoz kötelező, hanem minden értékesítendő és tartósan bérbe adott ingatlanra vonatkozik, továbbá az energia megtakarításra irányuló pályázatok is megkövetelik ezt. Az energiatanúsítvány az az új közokirat, amely megmutatja az épület energiafelhasználásának hatékonyságát. Az Energia Tanúsítvány tájékoztatást ad egy adott épület energia fogyasztásáról a vásárló vagy a bérlő számára,mely nagyban befolyásolja ingatlan értékét. A vevők, bérlők, a tanúsítvány segítségével könnyebben tudnak majd dönteni hogy az  igényeiknek mennyire megfelelő az választott ingatlan. 

A Föld energiafelhasználásának 40%-át a háztartások fogyasztása teszi ki. Az energiaárak drasztikus növekedésével egyre nagyobb figyelmet kap az épületek energetikája. Sok esetben kis mértékű racionális fejlesztéssel és körültekintő tervezéssel, nagy mértékben növelhetjük ingatlanunk energetikai besorolását és ezáltal piaci értékét.

KATEGÓRIÁK

A tanúsítvány végszámaiból és besorolásából kiderül, hogy egy épület mennyi energiát fogyaszt, azaz mennyibe kerül hosszú távon az üzemeltetése. A számítások alapján az épület bekerül az egyik kategóriába, ami a mellé írt szöveg alapján látható hogy mennyire jó, vagy rossz. Az energetikai tanúsítás tartalmaz egy javaslattételt is korszerűsítésre, és azt hogy a korszerűsítés után milyen kategóriába kerülhet majd. A mai követelményeknek megfelelően megépített ház a 'C' kategóriát üti meg, ez a viszonyítási alap, a 100 százalék. Ha ennél kisebb értéket kapunk, az azt jelenti, hogy az épületünk kevesebbet fogyaszt, mint a mai követelmények szerint elvárható, eszerint lehet 'B', 'A', vagy akár 'A+', fokozottan energiatakarékos osztályú is. Sajnos azonban a magyarországi lakásállomány többsége 'F', 'G', vagy még ennél is rosszabb kategóriába tartozik. Ez azt jelenti, hogy ha ezeket módunk lenne korszerűsíteni (hőszigeteléssel és a fűtési rendszer javításával), akkor a lakosság háztartási energiafogyasztása és ezáltal rezsiköltsége felére-harmadára eshetne vissza.  Ha szüksége lenne segítségre a tanúsítvány elkészítéséhez, kérem forduljon bizalommal cégünkhöz, ahol szakembereink állnak szíves rendelkezésükre.

 Oldal tetejére




 Vissza